マンションの寿命を調べてみた
以前、持ち家と賃貸、経済的にはどちらが得か？という記事でマンションを購入した時の話をしましたが、もともと賃貸はだった私は、マンションを買うときにも慎重で、寿命についても調べてみました。
一番参考になったのは、長嶋修さんの動画です。
こちらの動画で言われているのは、マンションの躯体であるコンクリート自体は100年以上は余裕で持つ、ということでした。
では、マンションの寿命を決めるのは何なのでしょうか？
それは、下記の要因となります。
- 設備の寿命
- 修繕積立金の残高
設備の寿命とは？
コンクリート自体は100年以上余裕で持つとしても、設備は100年も持たないので交換が必要になります。では、設備で交換が必要となるのはなんなのでしょうか？
マンションには共有部、専有部がありますが、専有部はリノベーションで個人が交換することとして、ここでは専有部の事を考えます。
専有部で交換が必要となるのは、大きく下記のようです。
- 配管
- エレベーター
- サッシ
このうち、もっとも交換が難しいのは何かというと、それは配管です。
配管については縦配管と横配管があるのですが、縦配管は専有部なので、個人では交換できません。
そして配管工事をしようとしたら、その部屋だけではだめで、縦一列の住人が全員退去して、大規模な工事が必要になります。
当然、このための合意形成や費用はとんでもないことになります。
おそらく、現在残存しているマンションで、縦配管の交換をしているマンションは殆どないのではないかと思います。
私が購入したマンションも築40年と古いですが、縦配管の交換はしていません。が、購入前にインスペクションで見てもらったところ、とても丈夫な配管が採用されており、あと30年は大丈夫ではないか、とのことでした。
が、それでも30年後、本当に交換できるのかはとても不安です。
エレベーターやサッシは住みながらでも交換はできるので、これはそんなに心配はしていません。
修繕積立金の残高不足問題とは？
実は、マンションの寿命を決める最大の要因は、老朽化そのものではなく、修繕積立金不足という話を聞いたことがあります。
長嶋さんがマンションは100年以上持つと行っているのは、正確には適切な修繕が定期的にされていれば、という前提があってのことです。
ところが、世の中には修繕積立金の残高では大規模修繕が出来ない、修繕積立金不足に陥っているマンションが多くあるというのです。
このようなマンションの場合、残された手としては、諦めて売って退去するか、ボロボロなることを受け入れるか、追加の修繕費を払って修繕するか、となりますが、どれも難しい選択になると思います。
幸い、私が購入したマンションは事前に管理のインスペクションもしており、修繕積立金残高も問題ないことを確認できていますが、これから購入される方は、そこも含めて確認したほうが良いかと思います。
マンション購入はリスクがいっぱい
FIREするにあたって、住居の問題は非常に重要です。私の場合は購入したことを後悔はしていませんが、もともとは賃貸派だったこともあり、一生賃貸だった可能性も大いにあると思っています。
住居は生活のクオリティに直接関わるものです。慎重に判断したいものです。
